Ein Schadenersatzanspruch eines Hausbesitzers wegen der Beschädigung einer von ihm vermieteten Wohnung setzt keine vorherige Fristsetzung zum Beseitigen der Schäden voraus. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. Februar 2018 entschieden (VIII ZR 157/17).
Nach einem mehr als siebenjährigen Mietverhältnis für eine Wohnung wurde der Mietvertrag einvernehmlich beendet.
Niederlage in sämtlichen Instanzen
Bei der Rücknahme der Mieträume stellte der Vermieter verschiedene Mängel fest. Er machte dem Ex-Mieter unter anderem zum Vorwurf, für Schimmelbefall in mehreren Räumen verantwortlich zu sein. Auch die Badezimmerarmaturen habe der Mieter nur mangelhaft gepflegt. Er habe außerdem einen Lackschaden an einem der Heizkörper verursacht.
Wegen der Kosten des Beseitigens der Schäden sowie wegen eines dadurch entstandenen Mietausfalls forderte der Vermieter seinen Ex-Mieter zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 5.200 Euro auf.
Der hielt die Forderung für ungerechtfertigt. Das begründete er damit, dass der Vermieter dazu verpflichtet gewesen wäre, ihm eine Frist zum Beseitigen der Schäden zu setzen. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist hätte der Vermieter Schadenersatz verlangen können. Eine Frist sei jedoch nicht gesetzt worden.
Auf diese Diskussion wollte sich der Vermieter nicht einlassen. Er zog daher vor Gericht. Mit Erfolg. Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der Saale als auch der Landgericht Schweinfurt hielten die Forderung des Vermieters für berechtigt. Auch mit seiner beim Bundesgerichtshof eingereichten Revision gegen die Entscheidung der Berufungsinstanz hatte der Beklagte keinen Erfolg.
Keine Fristsetzung erforderlich
Nach Überzeugung der Richter ist es unstreitig, dass der Beklagte für die von seinem ehemaligen Vermieter monierten Schäden in der von ihm gemieteten Wohnung verantwortlich ist. Dem Vermieter stehe daher gemäß § 280 Absatz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz zu. Dabei könne er statt einer Schadenbeseitigung im Sinne von § 249 BGB auch den zur Wiederherstellung einer beschädigten oder zerstörten Mietsache erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Einer Fristsetzung zum Beheben des Schadens bedarf es nach Meinung des Bundesgerichtshofs nicht. Denn die setze eine Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner voraus. Um solche würde es sich bei der Rückgabe einer Mietwohnung jedoch nicht handeln.
Eine Fristsetzung zur Schadenbeseitigung sei in Fällen eines Mietverhältnisses allenfalls erforderlich, wenn ein Mieter zum Beispiel seiner laut Mietvertrag übernommenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachkomme. Ein derartiger Fall sei jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.
(Quelle VersicherungsJournal 02.03.2018)
Jürgen Zwilling und Ursula Zwilling
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