Stellt ein Mieter beim Auszug aus seiner Wohnung fest, dass er einen der ihm für die Schließanlage des Gebäudes überlassenen Schlüssel verloren hat, so muss er die Kosten für den Austausch der gesamten Anlage übernehmen. Das gilt nach einem Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 24. Juni 2013 selbst dann, wenn der Vermieter keinen Austausch der Schlösser veranlasst (Az.: 5 S 52/12).

Der Beklagte hatte eine Wohnung in einem Haus gemietet, in dem sich mehrere Wohneinheiten befanden. Die Türen des Hauses waren durch eine Schließanlage gesichert. Bei Mietbeginn waren dem Beklagten zwei Schlüssel übergeben worden.
Übertriebene Bedenken?

Als er aus seiner Wohnung ausziehen wollte, stellte er fest, dass er einen der Schlüssel verloren hatte. Sein Vermieter stellte ihm daraufhin die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Rechnung.

Denn mit dem verlorenen Schlüssel konnte man sich nicht nur Zutritt zu der Wohnung des Beklagten verschaffen. Man konnte mit ihm auch die Haustür und die Tür zum Kellerzugang öffnen. Nach Ansicht des Vermieters bestand daher die Gefahr, dass sich Unbefugte mithilfe des Schlüssel Zugang verschaffen könnten.

Der Beklagte hielt die Bedenken des Vermieters für übertrieben, zumal dieser die Schließanlage trotz des Wissens um den verlorenen Schlüssel noch nicht hatte austauschen lassen. Er erklärte sich daher lediglich dazu bereit, die Kosten eines Ersatzschlüssels zu übernehmen.

Doch dem wollte sich weder das in erster Instanz angerufene Heidelberger Amtsgericht noch das Landgericht der Stadt anschließen. Beide Gerichte gaben der Klage des Vermieters auf Erstattung der von einem Sachverständigen ermittelten Kosten für den Austausch der Schließanlage statt.
Substanzverletzung

Nach Ansicht des Heidelberger Landgerichts hat der Beklagte durch die Nichtrückgabe des ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht gemäß § 546 Absatz 1 BGB verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache und somit auch auf vermisste Schlüssel erstreckt.

„Denn die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränkt sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadenersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels.

Vielmehr hat der Beklagte auch in die substanzielle Funktionalität der Gesamtheit der Bestandteile der Sache „Schließanlage“ eingegriffen. Denn diese ist dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels dauerhaft ungeklärt bleibt, in ihrer Funktion beeinträchtigt“, so das Gericht in seiner Urteilsbegründung.
Sache des Vermieters

Auf die unbestrittene Tatsache, dass der Vermieter die Schließanlage bislang noch nicht hat austauschen lassen, kommt es nach Meinung der Richter nicht an. Denn ist wegen der Beschädigung oder Beeinträchtigung einer Sache Schadenersatz zu leisten, so kann der Geschädigte statt der Herstellung der Sache gemäß § 249 Absatz 2 Satz 1 BGB den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Es ist folglich ausschließlich Sache des Klägers, ob er die mit dem Verlust des Schlüssels einhergehenden Risiken eingehen will oder nicht.
Versicherung kann schützen

Wegen des Verlustes von Schlüsseln einer Schließanlage kommt es immer wieder einmal zum Streit (VersicherungsJournal 5.9.2008, 27.1.2011). So kam zum Beispiel das Kammergericht Berlin im Jahr 2008 zu dem Schluss, dass ein Mieter einem Vermieter die Kosten für den Austausch einer Schließanlage ersetzen muss, wenn er den Schlüssel der Anlage im Inneren eines auf einer öffentlichen Straße geparkten Fahrzeugs aufbewahrt und der Schlüssel aus dem Auto gestohlen wird.

Im Rahmen einer Privathaftpflicht-Versicherung ist es übrigens bei vielen Versicherern möglich, das Schlüsselverlust-Risiko mitzuversichern. Der Versicherungsschutz erstreckt sich in der Regel aber nur auf den Verlust privater Schlüssel. Daher empfiehlt sich gegebenenfalls der Abschluss einer Schlüsselversicherung.

Für betriebliche Schlüssel besteht bei einigen Versicherern übrigens auch im Rahmen einer Betriebshaftpflicht-Versicherung Versicherungsschutz. Man sollte allerdings vorsorglich prüfen, ob der eigene Vertrag eine entsprechende Klausel enthält.
(Quelle VersicherungsJournal 16.08.2012)

Jürgen Zwilling und Ursula Zwilling
- Versicherungsmakler-
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